Di media sosial viral video seorang warga memperlihatkan iklan rumah di kawasan elite Jakarta dengan biaya cicilan Rp 24 juta per bulan.
“Anjir, lihat-lihat, cicilannya 24 juta per bulan. Gila, gaji lu cuma belakangnya doang. 4 juta. Cicilannya bisa dicicil nggak anjir,” kata orang di video itu.
Inilah salah satu wajah ketimpangan. Di satu sisi, ada orang superkaya yang bisa menyicil rumah Rp 24 juta per bulan. Sementara di sisi lain, dengan gaji rata-rata pekerja di Indonesia hanya Rp 3,26 juta per bulan, mayoritas pekerja Indonesia harus menyisihkan sepertiga gajinya hanya untuk membayar cicilan per bulan itu selama setahun.
Mimpi Hatta
Tidak lama berselang setahun pasca penyerahan kedaulatan RI oleh Belanda, tepatnya 25–30 Agustus 1950, Indonesia menyelenggarakan Kongres Perumahan Rakyat Sehat yang menggarisbawahi urgensi fundamental sebuah bangsa.
Seberapa mendesak urusan tempat tinggal ini, sampai-sampai dibuatkan kongres khusus tak lama setelah kemerdekaan penuh diraih?
Bagi Mohammad Hatta, Wakil Presiden RI yang membuka kongres tersebut, soal tempat tinggal bukan sekadar hak dasar, tetapi penentu kualitas peradaban bangsa.
“Gubuk-gubuk yang lebih merupakan kandang sapi dari tempat kediaman manusia harus berangsur-angsur lenyap. Keadaan orang yang masih diam di bawah jembatan adalah satu tamparan kepada peradaban,” kata Bung Hatta dalam risalahnya, Persoalan Ekonomi Sosialis Indonesia (Djambatan, 1963).
Hari ini, lebih dari tujuh dekade setelah kongres itu, cita-cita Bung Hatta terasa masih jauh dari kenyataan. Persoalan tempat tinggal belum usai, bahkan jurangnya semakin dalam.
Survei BPS 2023 menyebutkan, 84,79 persen warga Indonesia sudah punya rumah sendiri, meskipun data tak menunjukkan standar layak dan tidaknya. Namun, dari data Susenas 2023, hanya 59,5 persen rumah tangga yang menempati hunian layak. Dan, ada15,21 persen warga yang belum punya rumah.
Sementara itu, menurut data Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) yang dirilis pada awal 2024, angka backlog kepemilikan rumah masih mencapai 12,71 juta unit. Angka ini belum termasuk kebutuhan yang muncul dari sekitar 700 ribu hingga 800 ribu rumah tangga baru setiap tahunnya.
Harga sewa melambung, gaji tertinggal
Di tengah kebutuhan yang masif, harga rumah diserahkan pada mekanisme pasar yang tak kenal ampun. Akibatnya, kenaikan harga properti residensial seringkali melampaui kenaikan pendapatan masyarakat.
Bank Indonesia (BI) melalui Survei Harga Properti Residensial (SHPR) mencatat bahwa Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada kuartal IV 2024 tumbuh sebesar 1,74 persen secara tahunan (YoY). Meskipun angka ini terlihat moderat, kenaikan harga di kota-kota besar jauh lebih signifikan dan terjadi secara akumulatif dari tahun ke tahun, menjadikannya tidak terjangkau.
Mari kita lihat studi kasus di DKI Jakarta. Dengan Upah Minimum Provinsi (UMP) 2025 yang ditetapkan sebesar Rp 5.067.381, seorang pekerja lajang pun akan sangat kesulitan membeli rumah. Asumsikan ia bisa menyisihkan 30 persen gajinya (sekitar Rp 1,5 juta) per bulan untuk cicilan. Dengan tenor KPR 15 tahun dan suku bunga subsidi rendah, kemampuan mencicilnya hanya cukup untuk rumah seharga sekitar Rp 200 juta-Rp 250 juta.
Masalahnya, menemukan rumah dengan harga tersebut di wilayah DKI Jakarta hampir mustahil. Kalaupun ada, lokasinya berada di kota-kota penyangga seperti Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Bodetabek) yang membutuhkan biaya dan waktu komuter tambahan.
Akibatnya, persentase kepemilikan rumah di Jakarta termasuk yang terendah secara nasional. Menurut data Badan Pusat Statistik (BPS), pada 2023 sekitar 22,82 persen rumah tangga DKI Jakarta tinggal di bangunan kontrakan/sewaan.
Biaya sewa pun terus merangkak naik. Rumah petak sederhana dengan satu kamar tidur bisa dengan mudah memakan 25-35 persen dari gaji UMP. Lalu, bagaimana nasib jutaan pekerja informal yang pendapatannya tidak menentu dan seringkali di bawah UMP?
Rent control
Ke depan, seiring dengan perkembangan kota-kota dan urbanisasi, ada banyak kota besar lain di Indonesia yang akan mengalami persoalan perumahan seperti di Jakarta. Apa yang harus dilakukan?
Di beberapa tempat di bawah kolong langit ini, upaya menjaga akses rakyat terhadap tempat tinggal dilakukan lewat kebijakan pengontrolan sewa atau rent control.
Tahun 2019, ada 200-an kota kecil yang mengadopsi beragam kebijakan terkait sewa, termasuk rent control. Bahkan ada tiga negara bagian di Negeri Abang Sam, yaitu New York, New Jersey, dan California, yang mengadopsi rent control. Beberapa kota lain di Spanyol, Jerman, Irlandia, dan Prancis, juga menerapkan kebijakan rent control.
Rent control adalah kebijakan yang mengatur batas maksimum nilai sewa tempat tinggal/hunian, mulai dari sewa rumah, kontrakan, apartemen, rumah susun, dan lain-lain.
Penerapan rent control di banyak tempat berbeda-beda. Namun, pada umumnya, kebijakan ini menetapkan batas maksimum sewa per unit dan batas kenaikan sewa per tahun. Rent control juga mencegah pengusiran sepihak penyewa oleh pemilik (landlord).
Pengendalian sewa bertujuan untuk mengendalikan pasar perumahan agar sewa rumah/kontrakan tetap bisa terjangkau oleh warga, terutama yang berpendapatan menengah ke bawah.
Di kota-kota besar, seperti Jakarta, rent control bukan hanya menjaga akses warga miskin terhadap tempat tinggal, tetapi juga membantu usaha kecil (usaha rumah tangga dan UMKM). Maklum, ada banyak rumah kontrakan yang berfungsi sekaligus tempat usaha.
Setidaknya ada tiga manfaat dari program rent control. Pertama, kebijakan ini bisa menjaga stabilitas hunian. Penyewa mendapatkan kepastian bahwa mereka tidak akan tiba-tiba terusir karena lonjakan harga sewa yang tidak wajar. Ini penting untuk menjaga kohesi sosial di lingkungan padat penduduk.
Kedua, kebijakan ini bisa mencegah gentrifikasi. Di kawasan yang sedang berkembang, rent control dapat memperlambat proses gentrifikasi, di mana penduduk asli berpenghasilan rendah terpaksa pindah karena masuknya penduduk yang lebih kaya dan naiknya biaya hidup.
Ketiga, demi mewujudkan keadilan sosial. Kebijakan ini dipandang sebagai bentuk intervensi negara untuk memastikan hak dasar atas hunian yang layak, terutama di tengah angka backlog kepemilikan rumah masih tinggi dan kenaikan harga sewa tempat tinggal yang terus meroket.
Namun demikian, rent control tak bisa menjadi solusi permanen terhadap hak warga negara atas tempat tinggal. Dalam banyak kasus, rent control bisa meredupkan bisnis perumahan, sehingga berpengaruh pada jumlah pasokan.
Karena itu, ke depan Indonesia harus punya strategi perumahan nasional yang memberi peta jalan bagi pemenuhan hak rakyat atas tempat tinggal yang layak dan sehat.
